Co sprawdzić przed zakupem starego domu lub kamienicy?

Dlaczego zakup starego domu lub kamienicy wymaga ostrożności?

Zakup starego domu lub kamienicy może być bardzo atrakcyjny cenowo, ale często wiąże się z dużym ryzykiem technicznym i finansowym. Budynki mające kilkadziesiąt lub nawet ponad sto lat mogą wymagać kosztownych remontów konstrukcyjnych, wymiany instalacji lub wzmocnienia fundamentów.

Na pierwszy rzut oka nieruchomość może wyglądać dobrze, ale wiele problemów ukrytych jest pod tynkiem, podłogą lub w konstrukcji dachu.

Największe ryzyko dotyczy:

• pęknięć ścian i stropów,
• zawilgocenia i grzyba,
• osłabionej konstrukcji dachu,
• starych instalacji,
• problemów z fundamentami,
• nieuregulowanego stanu prawnego.

Co sprawdzić przed zakupem starego domu?

Przed zakupem starego domu warto zwrócić uwagę przede wszystkim na stan techniczny budynku.

Najważniejsze elementy do sprawdzenia to:

• fundamenty,
• ściany nośne,
• stropy,
• dach i więźba dachowa,
• komin,
• elewacja,
• stolarka okienna i drzwiowa,
• instalacja elektryczna,
• instalacja wodno-kanalizacyjna,
• ogrzewanie.

Warto również sprawdzić, czy budynek nie posiada śladów wcześniejszych napraw maskujących większe problemy techniczne.

Jakie uszkodzenia powinny wzbudzić niepokój?

Szczególną uwagę należy zwrócić na:

• szerokie pęknięcia ścian,
• nierówne podłogi,
• uginające się stropy,
• zacieki na suficie,
• ślady pleśni i grzyba,
• odspajające się tynki,
• wilgoć w piwnicy,
• korozję elementów stalowych,
• uszkodzenia więźby dachowej,
• ślady po pożarze lub zalaniu.

Takie objawy mogą świadczyć o poważnych problemach konstrukcyjnych.

Dlaczego warto sprawdzić dach i strop?

Dach i strop należą do najdroższych elementów do remontu.

Przed zakupem warto sprawdzić:

• stan pokrycia dachowego,
• szczelność dachu,
• stan więźby,
• obecność drewnojadów,
• zagrzybienie elementów drewnianych,
• ugięcia stropu,
• widoczne pęknięcia i deformacje.

Wymiana całego dachu lub stropu może kosztować nawet kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych.

Jak sprawdzić instalacje w starym budynku?

W starych domach i kamienicach często występują:

• aluminiowe instalacje elektryczne,
• stare rury stalowe,
• brak uziemienia,
• nieszczelna kanalizacja,
• stare piece i przewody kominowe,
• niezgodne z normami instalacje gazowe.

Koszt wymiany samych instalacji może stanowić znaczną część całego remontu.

Co sprawdzić pod względem formalnym i prawnym?

Przed zakupem nieruchomości należy zweryfikować:

• księgę wieczystą,
• stan własności,
• służebności,
• zadłużenie nieruchomości,
• zgodność budynku z dokumentacją,
• legalność przebudów i rozbudów,
• decyzje administracyjne,
• wpis do rejestru zabytków.

W przypadku kamienic i starszych budynków bardzo ważne jest także sprawdzenie, czy obiekt nie znajduje się pod nadzorem konserwatora zabytków.

Czy warto wykonać ekspertyzę techniczną przed zakupem?

Tak. Ekspertyza techniczna przed zakupem może uchronić inwestora przed bardzo dużymi kosztami.

Ekspertyza obejmuje zwykle:

• oględziny budynku,
• ocenę konstrukcji,
• sprawdzenie instalacji,
• analizę zawilgocenia,
• ocenę stanu dachu i fundamentów,
• dokumentację fotograficzną,
• wskazanie potencjalnych kosztów remontu.

Koszt ekspertyzy jest zwykle niewielki w porównaniu do kosztów napraw, które mogą pojawić się po zakupie.

Zakup starego domu lub kamienicy na Śląsku – na co uważać?

Na Śląsku dodatkowym problemem mogą być:

• szkody górnicze,
• stare budynki przemysłowe,
• kamienice z przełomu XIX i XX wieku,
• zawilgocone piwnice,
• szkody po dawnych eksploatacjach górniczych,
• deformacje terenu.

Najwięcej takich problemów występuje w miastach takich jak Katowice, Bytom, Zabrze, Ruda Śląska, Chorzów i Mysłowice.